Le PLU c’est quoi ?
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) organise l’évolution du territoire pour les 10 prochaines années en définissant des orientations et des règles d’urbanisme, selon un découpage précis en différentes zones. Le règlement et les Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) permettent d’encadrer l’utilisation du sol et les projets urbains, leur implantation, la nature et les formes des constructions, leurs styles architecturaux ou encore leurs impacts sur l’environnement. La consultation du PLU est donc essentielle avant le dépôt d’une demande de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux.
Pourquoi la commune doit-elle réviser son PLU ?
Pour trois raisons principales :
1 – Parce que la loi nous impose de nouvelles obligations, notamment en matière de diminution des surfaces constructibles. Parmi ces nouvelles obligations, la mise en œuvre du ZAN (Zéro Artificialisation Nette) qui implique une très forte réduction des surfaces restant à construire (diminution de 50% à l’horizon 2031 / 2034, absence totale d’urbanisation en 2050 sur des espaces naturels, agricoles ou forestiers). La mise en application de cette disposition, louée par les uns et sévèrement critiquée par les autres, doit pouvoir intervenir sans aggraver la crise du logement que connaît notre commune.
2 – Parce qu’il ne faut pas que ces obligations nationales viennent renforcer les fortes difficultés déjà connues sur l’accès au logement permanent : diminuer de 50% les surfaces constructibles peut avoir un effet aggravant sur les prix du foncier et de l’immobilier, déjà particulièrement élevés sur notre commune. Afin d’éviter que les surfaces disponibles ne soient la proie d’un surplus de spéculation excluant définitivement la population permanente, la commune de Chamonix souhaite appliquer la nouvelle disposition règlementaire permettant de favoriser le logement permanent.
3 – Parce que notre document d’urbanisme n’est plus adapté pour répondre à des « pressions » immobilières toujours plus insistantes
Depuis 2021, la commune a dû multiplier les « sursis à statuer » (SAS). Pour rappel un « sursis à statuer » permet de bloquer un projet jugé préoccupant ou en contradiction avec les orientations communales ; il est délivré pour une durée de 2 ans au terme duquel la Commune doit statuer sur le projet demandé. Depuis 2021, 37 SAS ont été opposés, dont 30 SAS qui arriveront à échéance avant l’approbation du PLU si la procédure est suspendue et 7 sont échus. 6 SAS font l’objet de recours auprès du TA de Grenoble (frais de procédure et possible recours indemnitaire – ex. Hôtel de l’Arve) peuvent également être déposés à l’encontre de ses autorisations d’urbanisme.
Pourquoi des terrains deviennent ils inconstructibles ?
C’est une application d’une décision prise par l’Etat qui s’impose à toutes les communes françaises : la loi Climat et Résilience (2021) vise à atteindre le « Zéro Artificialisation Nette des sols » en 2050 et impose une réduction de moitié de la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers d’ici à 2031 par rapport à ce qui a été consommé entre 2011 et 2020 aux fins de préserver environnement, biodiversité et qualité de vie. Cela oblige la commune à réduire ses surfaces de zones à urbaniser à 12,4 ha entre 2021 et 2035. Face aux enjeux de la vallée et à cette limitation des nouvelles surfaces à urbaniser, les élus ont clairement fait le choix de réserver l’essentiel de ce qui reste à construire pour l’habitat permanent.
La commune a pleinement conscience de l’impact de cette nouvelle obligation législative. L’enquête publique permettra aux administrés concernés de prendre connaissance du projet de zonage, de pouvoir rencontrer le commissaire enquêteur et d’émettre des avis et observations. Au regard de l’avis du commissaire enquêteur, des modifications pourront être apportées pour tenir compte des demandes formulées lors de l’enquête publique.
Comment procède-t-on pour définir le foncier constructible restant ?
Le vocable révision est trompeur. Il s’agit de la définition, à partir des seules surfaces déjà urbanisées et des objectifs légaux, d’un nouveau PLU.
Ainsi, le ZAN s’applique à la seule consommation de nouveaux espaces naturels, agricoles et forestier d’une surface supérieure à 2 500 m² (ENAF) et vise à limiter au maximum le foncier constructible au prolongement de l’enveloppe urbaine existante dans la continuité des trames du bâti.
Parmi les 250 ha de zones AU dans le PLU en vigueur, plus de 100 ha sont passés nouvellement en zone U dans le projet actuel, soit un total de 612 ha dans le nouveau PLU contre 500 ha dans le précédent. Cela inclue une augmentation de la constructibilité de plusieurs “dents creuses” dans le tissu urbain existant pour un potentiel de 26 ha. Les 140 ha de zones AU restants qui n’ont jamais été urbanisés ont été déclassés en zones naturelles et agricoles, afin de limiter la consommation d’espace, conformément à la loi. Un potentiel de 25 ha a été identifié au sein de l’enveloppe urbaine qui peuvent être constructibles, mais qui génèrent de la consommation d’ENAF. Pour être en conformité avec la Loi ZAN, une nécessaire sélection a été faite, sur la base de critères objectifs, comme la desserte en réseau, la mobilisation à court terme, etc., permettant d’arriver aux 3,36 ha de zone AU (s’ajoutant aux 9 ha pour les secteurs stratégiques des OAP qui s’inscrivent au sein des zones urbaines générant de la consommation d’espace). Le PLU de Chamonix autorise l’urbanisation et les nouvelles constructions au sein de ces 612 ha de zones urbaines, tout en encadrant les nouvelles constructions au sein des secteurs d’OAP et des 12 ha identifiés au titre de la loi ZAN, soit un potentiel brut total d’une cinquantaine d’hectares.
Quelles propositions pour le logement permanent ?
Afin de garantir l’accès au logement pour nos habitants, le futur PLU prévoit de créer, convertir ou réhabiliter 1 000 logements permanents sur les 10 prochaines années. Il intègre la possibilité nouvellement instituée par la loi Le Meur du 19 novembre 2024, qui permet de définir des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale. Chamonix a décidé de se saisir de ce nouvel outil en l’appliquant dans l’ensemble des zones urbaines du territoire ayant vocation à accueillir du logement. Ainsi, les nouvelles constructions seront destinées aux logements en résidence principale, que cela soit par le biais de promotions privées ou de programmes de logements sociaux (locatifs ou en accession sociale), et qu’ils soient loués à l’année à un tiers ou occupés par le propriétaire. Ces servitudes ne s’imposent pas au bâti déjà existant qui peut continuer d’être de la résidence principale ou secondaire ni aux projets de réhabilitations et / ou d’extensions. Par ailleurs et parce que plus de 60% de la population est éligible aux logements sociaux, la commune a ciblé plusieurs secteurs déjà bâtis destinés à recevoir de la mixité sociale (par le biais de servitudes de mixité sociale ou d’emplacements réservés) et a défini 12 secteurs couverts par des Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP).
Quelles orientations pour l’économie touristique ?
Avec un tourisme représentant 70% du PIB de la vallée et face à la nécessité de maintenir des habitants à l’année tout en préservant un patrimoine naturel exceptionnel (dont 80% est inscrit en zone naturelle protégée présentant un fort intérêt écologique), le PLU propose de ne plus augmenter nos capacités d’accueil. Ainsi, aucun projet hôtelier, de résidence touristique ou de nouvelle infrastructure touristique d’ampleur ne pourra demain voir le jour sur la commune. Afin de préserver le patrimoine hôtelier existant face à l’augmentation des meublés de tourisme par ailleurs régulés, les structures hôtelières de petite taille seront autorisées à 30% d’extension de surface de plancher. Le PLU propose par ailleurs de pérenniser les activités non directement liées au tourisme telles que l’artisanat, le travail du bois et l’agriculture en identifiant des terrains spécifiques pour ces activités en fond de vallée.
Quelles orientations en termes de transition écologique et de préservation du patrimoine ?
Une Orientation d’Aménagement et de Programmation (OAP) « Résilience climatique et sobriété énergétique », formule des recommandations pour toute nouvelle construction et / ou réhabilitation, en renforçant l’efficacité énergétique des bâtiments, la rénovation énergétique, l’installation de systèmes de chauffage vertueux, la production d’énergies renouvelables et la promotion d’une gestion et des usages raisonnés de la ressource en eau.
Une seconde OAP « Trames continuités écologiques » concerne la protection des milieux forestiers et aquatiques, avec des orientations selon les secteurs de la commune.
La préservation du patrimoine bâti et paysager se voit également renforcée par l’identification de secteurs patrimoniaux, bâtiments d’intérêt et remarquables avec des prescriptions renforcées afin tant de protéger le bâti existant que d’accompagner sa transformation (vieilles fermes, chalets, grands hôtels, constructions modernes) ou l’accueil de nouvelles constructions en cohérence via une OAP « Patrimoine bâti ».
Quelles sont les prochaines étapes ?
Une enquête publique aura lieu du 1er septembre au 3 octobre : elle prévoit des permanences du commissaire enquêteur et permet de consulter l’ensemble des documents, également accessibles par voie numérique.
Le commissaire enquêteur remettra son rapport au minimum un mois après cette date.
Le projet pourra être soumis au vote début d’année 2026.
Par ailleurs, le futur PLU approuvé, continuera à évoluer et à s’adapter au fil des nécessités liées aux projets du territoire, et aux éventuelles évolutions législatives et règlementaires.
